中海地产旗下商业新项目即将落户亦庄。近日，北京商报记者走访看到，8号线瀛海地铁站旁的环宇坊将在9月30日开业，位于菜市口的项目也在筹备中。从2018年安贞门环宇荟首进京来看，中海地产旗下商业体在京扩张的步伐颇有提速意味。不过，面对北京龙湖、大悦城、太古地产等企业的激烈竞争，中海的商业项目想要博取更多市场还得抓紧时间，毕竟适合落户的空白地段并不充裕。有分析指出，目前中海在北京的商业项目，多为社区型购物中心，均不具有较大差异性，“若想要在北京市场占有一席，中海环宇还需从知名度、大体量和标志建筑上下功夫”。

新产品首进京，预计9月底入市

亦庄的新商业跃跃欲试，继龙湖亦庄天街之后，中海的新产品线也将迎来首次亮相。北京商报记者走访发现，位于大兴区京福路与瀛永街交汇处的新项目正式命名为“北京瀛海环宇坊”，该项目预计今年9月30日正式营业。

北京商报记者在现场看到，环宇坊建筑主体已修建完成，场外草坪等基础设施正在修建中，不过目前整个区域尚处围挡遮盖中。现场施工人员介绍称，商场对外的营业区域将包括地下1层、地上5层，大部分餐饮集中在负1层和4、5层。

现阶段，瀛海环宇坊的品牌招商已有雏形。招商中心的项目负责人透露，瀛海环宇坊引入了较多京南首店和定制品牌主力店等。其中永辉超市的精品店Bravo YH、幸福蓝海国际影城、北京首家“国潮”主题儿童乐园乐立方和由中国国家图书馆独家授权的品牌国图书店是四家主力店，隐厨中国菜馆、三泉冷面、荷花泰菜等则是京南首店。

公开信息显示，瀛海环宇坊引入35%亦庄区域首店、31%高级别定制店、12%区域旗舰品牌，主要面对家庭、白领、青年客群等。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为，瀛海环宇坊作为周边住宅的配套型商业，在一定程度上具有发展潜力，该区域有新涌入的住宅人口支撑以及配套产业工作园区，“但想要让商场快速激活，需要强调黏性和高频，定位成为该区域消费者日常生活的主要配套商业”。

注重社区商业，商业版图持续扩大

尽管环宇坊是中海商业在北京落地的首个新产品线，但中海商业实则已布局多个商业体。2018-2022年，中海商业分别在安贞门和石景山落子环宇荟。北京商报记者走访上述项目了解到，这两座环宇荟皆为不足5万平方米的小体量商场，周边多为商务客群，多以餐饮业态为主，零售、亲子业态占比较少。

从目前在京已建成的项目来看，环宇坊与其他两座环宇荟相比，更聚焦于社区商业。北京商报记者从中海地产官网看到，作为中海地产核心的商业布局，“UNI环宇系”购物中心共分为四个类型。其中，环宇荟和环宇坊最大的区别则是辐射客群的不同：环宇荟更针对商务白领配套，属于社交属性购物中心;环宇坊则更注重于社区商业配套，定位为家庭型购物中心。

此外，在记者走访过程中发现，目前位于菜市口附近，中海地产的新商业项目正在建设中。中海地产负责商业板块的人员证实该项目的确在筹备中，但开业时间与项目名称并未确定。不过，公开资料显示，中海在菜市口将打造5.5万平方米合院式街区商业，计划引入黑珍珠米其林等国际一线餐厅、打造顶级特色奢场。

综上所述，近几年中海的确加快了在北京的布局，商业版图持续扩大。

其实，不仅限于北京，中海地产在全国范围内都在提速增开商业项目。中海地产发布的2022年上半年中报显示，2022年上半年，中海地产在商业方面新增了北京金安环宇荟、广州亚运城广场在内的2个购物中心。下半年中海集团还有十个项目将陆续投入运营。

中海地产主席兼执行董事颜建国在报告中指出，今年上半年投资物业收入24.4亿元，较去年同期增长7.5%。其中，购物中心租金收入为6.4亿元，同比上升23.3%。

能否逆袭?做好配套商业也是优势

对于中海地产在北京陆续布局商业项目，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平指出，无论是环宇荟还是环宇坊，在北京都属于区域配套商业，前者配套周边写字楼，后者瞄准了周边社区，“目前中海在北京尚未有大体量、辐射整个城市的大项目，恐难以成为北京地标性项目”。

如果将中海与同行在北京的市场份额相对比，其并不占上风。中海在京拥有4个商业项目，尽管数量上与太古地产、龙湖商业、大悦城等相差不大，但规模的确难以与上述几家地产发力的商业项目相比。正如安贞门的环宇荟商业面积4万多平方米、金安环宇荟2.4万平方米，总面积依旧难与同期开业的龙湖亦庄天街10万平方米相提并论。

实际上，中海未来想要突破商业地产圈，同样有很长的一段路要走。《2022房地产开发企业综合实力TOP500首选供应商服务商品牌测评结果》显示，在年度房企排名中，中海赫然上榜，排名第二仅次于万科。但在房地产开发企业商业地产综合实力中，却看不到中海的身影，排名前三的分别为万达、华润置地和红星美凯龙。

基于整体市场，想要从众多的商业项目中脱颖而出，中海要有更为明确的布局思路。郭增利认为，“中海商业地产和配套住宅是相互支撑的，只有保持住宅和配套商业的协同化发展，才能使商业项目持续性发展。”他进一步分析称，“基于中海房地产资源，做辐射写字楼和住宅的配套商业也是对其自身品质的助力”。郭增利表示，未来，中海更应该把握属地消费的特点，精准分析消费行为，促使其形成内销品牌的良性循环。

“配套商业不能表明这是中海集团在商业战略上的突破。”王永平直言，中海更应在周边写字楼的资产盘活上加大功夫，让配套商业日益精进，同时用资产盘活的资金进行抄底性的大宗购物中心的资产并购，做辐射整个城市的大型商业。

如果单从亦庄商圈而言，环宇坊还有机会占有一席。郭增利指出，随着地铁S6号线的开通，亦庄商业的上升空间也越来越大，中海应有及时应对商业发展的预期，填补此区域优势商业空白。(北京商报记者 刘卓澜 王思琦)