文/乐居财经邓鑫妮

“我想在过去的一年，我们保持了高质量的发展，整体的发展水平是不低于同类的国央企的平均水平的。”

2022年，资本市场的波动及关联方危机的浮现，对物管股而言是一个不小的挑战，在不少物企出现净利润受挫的情况下，金茂服务（00816.HK）依旧保持着自己的定力。

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3月24日，金茂服务披露截至2022年12月31日止年度业绩公告。可以看到的是，即便在复杂的环境下，金茂服务的业绩依旧可观。截至2022年12月31日止年度，金茂服务总收入约为24.36亿元，较2021年增加60.7%。毛利约为人民币7.34亿元，较2021年增加约56.1%。

关键的净利润数据亦取得不错的增长，期内利润约为3.41亿元，较2021年增加约90.7%；经调整净利润（不计及上市开支及汇兑损失的年内利润）约为3.8亿元，较2021年增加95%。

金茂服务的核心指标增速在目前已经披露的物企中排名靠前，事实上，市场的动荡在物企2022年中期财报就已经体现，彼时金茂服务就表现出不错的成绩，业绩稳定向好。

一如管理层在业绩会上强调的“高全新快”的战略定力，这一战略是贯穿金茂服务2022全年的发展主线。

物业企业本质上属于劳动密集型企业，为此，金茂服务不断加强组织运营能力，缩减成本；在业务拓展方面，提出了4种城市运营服务的模式；积极探索社区增值服务业务，营收增速创下近250%的记录；即使在影响物企业绩较大的非业主增值服务方面，亦保持稳定增速。

交出了一份较好的成绩单，金茂服务也在第一时间与股东分享了喜悦，期间建议派息比率达到规模净利润40%，折合每股0.17港元。

在派息提振信心及业绩会积极展望两相加持下，财报后一个交易日，3月27日金茂服务收涨2.96%，期间最大涨幅接近9%。

城市服务有序扩张

“对于规模的增长，我们提出4种模式，‘收并购’、‘单盘拓展’、‘战略联盟’和‘城市服务’，2022年我们的城市服务取得了非常好的进展，同时我们已经建立了4种城市服务的经营模型。”金茂服务管理层表示。

截至2022年12月31日，金茂服务的合约建筑面积约为8082万平方米，在管建筑面积约为5686万平方米，同比分别增加约40.3%及56.3%。

过去一年，金茂服务全方位发力，在各种业态均有斩获，全年单体实现16类业态拓展。6月17日成功并购首置物业，新增合约面积700万平方米，奥特莱斯业态助力其快速提升集中商业业态管理规模与品牌；同时与中国中化的农业和化工板块建立有效协同，成功获取了泉州石化、武汉中种研发中心、临沂化肥研发中心等项目，涵盖研发中心、工业园区、住宅家属楼等业态。

近些年，随着物企服务范围不断外延，城市服务成为物业企业进驻的重点领域。金茂服务依托中国中化和中国金茂的资源协同，也早早布局了该领域。

金茂服务管理层表示：“2022年公司实现了城市服务能力的全面升维和深度思考。城市运营服务作为金茂服务的一个差异化策略，公司在2022年总结出城市运营服务的4种模式，第一种是‘产业+物业’，第二个是‘运营+物业’，第三是‘资本+物业’，第四是‘更新+物业’。”

2022年，金茂服务签署城市服务项目5个，报告期内，其城市服务业务实现有序外拓，服务内容逐步多样化，聚焦城市基础服务、城市经营服务及城市治理服务三大产品体系，建立起独具特色的城市全域生态服务平台，打造城市服务共同体。

社区增值加足马力

近两年的物企业绩对比透露出一个信号，规模、利润高增长的时期已经过去，现在物企更注重精细化运营，以提高单项目的产值。

地产方的危机传导到部分物业公司身上，原本收益较高的非业主增值服务收入减损较多，不少物企将业主增值服务作为填补业绩空缺的解题思路。

金茂服务背靠央企，在波动的市场环境中其非业主增值服务保持着相对稳定。报告期内，非业主增值服务收入5.85亿元，同比增长15.4%，营收占比24%。

与此同时，金茂服务加大了社区增值服务的发展力度。期内，该业务营收6.45亿元，同比增长247.3%，收入占比超过非业主增值服务为26.5%。

金茂服务管理层指出：“对比2021年来看，社区增值板块增速明显，非业主增值基本保持稳定，这说明公司在市场化独立发展层面的能力有了很高的提升。”

收入结构上进一步优化，社区增值服务跃居第二，对毛利润结构也有调节作用。2022年，金茂服务毛利润总额约7.34亿元，其中2.6亿元来自社区增值服务，占比超过35%。

拆解金茂服务的社区增值服务，主要来自生活服务、空间运营、美居业务、资产经纪4个方面的业务。

以资产业务为例，期内金茂服务将投资物业的租赁业务吸纳进社区增值服务当中，该业务获得了长足发展。过去一年，整个资产团队扩充了一倍，门店数量增长了40%。此外，金茂服务还代理了金茂尾盘资产的一些车位，取得了比较好的佣金收入。

提升效能，把控成本

物企外拓规模，不可避免地遇到成本上升的问题。因此，物企将目光瞄准管理体系改革，进行精益化管理，从而提升效能。

金茂服务管理层在业绩会上表示：“关于人工成本的压力，关于物业费单价上调面临的一些困难是现实存在的，未来基础物管的毛利水平确实会在一定程度上承压。”

截至2022年末，金茂服务行政开支由2021年同期的2.09亿元增加至2.4亿元，增幅约14.4%。其表示，增加主要是由于业务扩张导致员工成本增加。

会上，金茂服务提出了三个方面的解决思路。

第一，持续加大数字化投入，比如前台自助终端机的投放、400呼叫中心的建设，可以承担一线管家很多与业主的沟通工作，包括工单的派发、在线客服等，能够带来大幅的效率提升。

第二，要通过组织的精益管理提高效益。在规模化发展的过程中，金茂服务单个城市的项目密度同比2021年显著提升，2023年依然会进一步加大城市内部的项目密度，帮助控制基础物管的成本。

第三，是对供应链管理的要求。2023年，金茂服务专门成立了供应链管理中心，将会整合基础物管相关的供应链资源，进一步和供应商探讨如何优化供应链的供给成本。

金茂服务表示，在客户体验管理体系的加持下，要更精准地去花好每一分钱，把成本控制好。

2022年，金茂服务通过精益管理专项行动，持续提升组织运营管理效能。通过效能激励、人单合一、同心共创等机制，进一步提升组织活力和人均效能；全面贯彻标尺管理体系，通过运营干系人管理机制、投运一体机制和价值创造机制，有效推动经营业绩达成。

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