北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图)

一

Q:

我和爱人都是外地人，在京有一套小房子，东城沙子口小两居。他在**工作，想必您也知道这单位，年入50w很稳定。我在下属单位但是改民营股份制了，顶多算相对稳定，年入20w左右。未来的我们都没有什么上升空间了，但为了孩子的未来还想再努力一把。

孩子目前因单位关系在**小学五年级，朝阳学籍。学习成绩很普通，大概率考不上本校高中。所以两个问题请教，一是您认为有必要让孩子到东城小升初吗？二是如果换房到东城其他学区的话，是不是就好的多了？目前房子价值600左右，可增加预算到700，再多不行，因为一直有分房的传言，需要留着贷款资格与部分资金。

A：

1、外地人也是已经有了京户的吧？那这就是新北京人了。我当然知道这单位，非常好，这么高的收入说明级别很高了。分房肯定有，听说不是正盖呢嘛，看是否轮的上了。应该花不了太多吧，单价相对来说很低的，首付不会超过百万。这找个中介给算算账吧。

2、朝阳九年制，五年级未必能确定能力，一般初二才能明确看出能考什么样儿的高中呢。我认为没必要换到东城，无论是否换学区都一样。**学校放倒东城同样是前几名，至少是广渠门的级别。而东城是派位的，跨区小升初进入牛校的概率不会超过50%，大概率更低，30%也正常。那也就是以朝阳100%好初中来博东城的50%以下，完全没必要。

就算成绩不是很好，直升初中后分不进好班，那也和东城是一样的啊，所有中学都是凭成绩分班或分层的，那换不换的就没什么意义了。

所以既然有东城的房子，那就留一条跨区中考的路吧。如果确定在朝阳考不上好高中，来东城的话会有更多的选择。

3、换房没意义，有可能提升学校的档次，但概率仍然是远远低于朝阳的。再何况只增加100万的预算，而700万房子的税费就得30万左右，等于才增加70万，跟费用不对等。所以要是我就等着中考再看了，中间不折腾。

仅供参考。

二

Q:

手中有现金450W，想买一套投资房，属第二套房。请问章哥：1.现在上车行吗，还是再等等；2.有人推荐昌平的融泽嘉园，距小米等企业近，有产业支撑和即将开通的地铁加持，可以考虑吗？3.章哥有什么小区推荐？

A：

1、我认为算合适的时候，虽然比前几年又涨了，但现在也算阶段低点，毕竟是货币宽松时期，没什么下跌的可能。

2、融泽是安置房，一般都是自住为主的。这种产品在房龄新的时候受追捧，年头儿长了说不好，得看物业维护的水平。所以期望值别太高，这种产品从长期看最好成绩就是板块平均值。

另外甭太拿地铁当回事儿，那都是开发商和中介忽悠着用的。回龙观不是燕郊，再加个地铁顶多是锦上添花，早就不是雪中送炭了，北京成熟板块没有因为加地铁而升值的先例。

3、我没什么推荐的，这得找中介。投资房的一般排序是商品房、公房、政策房、保障房、安置房、回迁房。相当于从清北985211到职高文凭的排序，其中会有特例，但一般来说创造的价值有些差距。

仅供参考。

三

Q:

我母亲计划搬到朝阳区北三环附近，目前想在北京书院和奥东18两个住宅进行选择。北京书院看上的是94平米的两室东北向，奥东18看上的是86平可改两居的户型朝东。请章哥给我一些建议，非常感谢。

A：

1、这我不好建议，我一般只能从投资角度分析，这一看就是纯粹的自住需求，还是凭个人喜好选择为好。

2、不过算我多嘴吧，如果有保值角度的想法，那这俩小区都算不上特别的好。北京书院的优势就是房龄新，地段儿也挺好，但无论是产品形式还是这户型跟面积都不占优，这种产品年头长了一般都价格走弱，全北京还没有一个能保值好的呢。

奥东18也没强多少，同样是公寓形式，也是规模小没多少户。奥运盘，这些年也是价格走弱吧，所以才显的不贵。

另外能改的户型那就看自己喜好了，只能说从投资角度不建议。真要是好改的话我们开发商就自己设计了，不会把赚钱的机会留给买房人。所以就算改的好也不加分，出手的时候占不到便宜。

3、简单就这些吧，主要看自己的喜好，保值角度的算我多嘴。

仅供参考。

四

Q:

找您参考意见：4套房，都在丰台。其中2套在一个小区，位置便利，户型也好，留作自住，小家庭一套，父母一套。另2套想卖掉其中一套：1是嘉园二里，60多平，老破小，带电梯，但位置还不错。能卖370到380吧。2是南庭新苑，也是60多平，房子新一些，带电梯，价格肯定没有嘉园二里高。如果卖一留一，卖哪套好呢？

A：

1、一个是地段儿挺好的老破小，一个地段儿普通的回迁房，这都不太算是投资房，这么比较没什么太大意义。相当于说单位有俩员工，一个岁数挺大了，工作踏实但体力下降，另一个年轻力壮但学历低，工作也不太踏实，留哪个？不太好选择吧。

2、或者这么说吧，图个稳妥的就留嘉园二里，毕竟地段儿挺好，期望着以后整改能有些效果。赌一下未来就留南庭新苑，虽然是两区交界的回迁房，但毕竟也算新区，丰台要真把这儿当重点板块是有可能走出独立行情的。

3、总之这看自己的判断吧，要是我就留南庭新苑了，赌一把试试，输了也吃不了什么亏。

仅供参考。

五

Q:

目前有两套北京的，丰台大红门和大兴西红门，老家河北两套自住不能卖，龙口海景房一套赔了，燕郊和固安的没赚什么，价值都不高。现在头疼的是我没有北京户口，也肯定拿不到，那如果卖掉两套的话只能买回一套。这两套加起来价值1000出头，市区买宜居的不够，大兴买的话总感觉这总价太高，真想卖的时候不好卖。

所以想干脆除了老家的两套之外全都卖掉，可是也增加不过200万，意义是不是也不大啊？那如果是1500万预算的话您觉得优先看哪里合适？我和妻子都自由职业，孩子在私立校，不限定地段，只考虑宜居，升值和好卖。

A：

1、海景房如果用的上就留着呗，这是典型的功能型房产，住不上就甭留着了，没什么投资价值。燕郊和固安的倒不是说不能投资，但和北京楼市相比没什么优势，升值顶多和北京大盘一致，但涨的猛跌得狠，租金收益还低。所以也是自住为主，投资的话普通。

但如果都卖掉可想好了，这是5套房呢，哪儿那么好就都卖掉啊。所以先咨询当地中介做个计划吧，别因为等不算多的卖房钱而耽误了时机。

2、如果是1500还考虑其他的就是朝阳北部呗，总价高的房子比较多，这预算不算太特殊的，流动性没什么问题。然后也没有学区溢价，租售比正常，居住的性价比也相对高。升值看小区，大多数普宅都不落后。以亚运村、奥园和望京新北苑等地为主吧，有的是房龄相对新的小区呢。

仅供参考。

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